自主管理と管理委託どちらを選ぶべき？ ｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

入居者対応や業者の手配等の全てを、大家さんが自ら行う管理方式です。

メリット

☆費用が抑えられる
☆賃貸経営のﾉｳﾊｳが身につく
☆介業者やﾘﾌｫｰﾑ業者などの人脈が広がる
☆物件の変化（老朽・不具合・空室期間等）に気付きやすい

デメリット

★時間と手間がかかる
★ｸﾚｰﾑやﾄﾗﾌﾞﾙ等、いつ起こるかわからないことにも常に対応できるようにしておかなければならない
★目の届く範囲の物件しか対応出来ない
★地方の場合、客付けが難しくなることがある

勿論、自分で賃貸物件を管理するのですから入居者管理費用が抑えれることができます！！初めて投資するのであれば、規模が小さいﾏﾝｼｮﾝから自主管理にして色々と勉強するのもいいでしょう。

色々な業者様と直接やり取りすることで、相場観も養われます。多くの仲介業者とやり取りすることで、実際のニーズを知ることもでき、空室対策などの知識を得ることも可能になりますので色々知識が養われます。

しかし、副業で投資をしている方にとっては、かなり難しいのではないでしょうか。いつ電話がなるかもわかりませんし、緊急で物件に駆け付けなければいけないこともやはりあります。

家賃交渉やクレーム対応、家賃の督促等、全て入居者と直接やり取りすることになるので、頭が痛くなるようなこともあります。

また、デメリットにも書きましたが、地方物件の場合、仲介と管理を一緒にしているところも多くあります。その場合、自社の管理物件から客付けする傾向があり、営業に行っても管理を任せていない物件は積極的に紹介してくれないこともあります。

この様に、様々な面で時間や手間がかかります。ただ、戸数の少ない物件は管理委託したくても出来なかったり、割高になったりすることもあります。

そういった場合は、駆けつけサービスやコールセンターなどをうまく活用し、自主管理でもなるべく手間が掛からないような工夫をしていきましょう。

入退去・募集・リフォーム等、賃貸経営の業務全般を管理会社に任せる管理方式です。

メリット

●手間がかからない
●知識を持っている専門家が24時間365日対応してくれる

デメリット

○費用がかかる（通常は賃料の2～7％程度）
○担当者によって質が変わる
○管理会社に任せきりになると、それなりの対応しかしてもらえない可能性がある

自主管理とは違い、大家さんが直接入居者とやりとりすることはありません。そのため、手間も時間もとられませんし、大家さんの耳に入ってこないような小さなクレームも管理会社が処理してくれます。

緊急時の対応もしっかりしていますし、自主管理の手間を考えれば賃料の数％で管理してもらえるなら安いもんだ！と思う大家さんも多いでしょう。

しかし、選ぶ管理会社や担当者によって物件は良くもなりますし、悪くもなります。

社内で情報が共有されておらず、担当者以外何もわからないとか、報連相が出来ていないことが原因で、

大きなトラブルに発展してしまうなど、損失が出てしまうこともあります。

管理会社の評判が悪いがために、問い合わせや申込が減り、空室が増えてなかなか埋まらないなんてこともあります。そのため、管理を委託するにしても、管理会社の見極めがとても重要です。

大家さん自身が積極的に物件に関わり、普段から管理会社とコミュニケーションが取れていれば、管理会社も真剣に業務に取り組んでくれます。

逆に、大家さん自身が物件に興味を持たず、管理会社からの提案にも応えることなく放置していれば、

この大家さんは何も言わないし、物件を見に行くこともないし、この程度やっておけば大丈夫だろう……と

管理会社もそれなりの対応になってしまうでしょう。

自主管理にも管理委託にも、それぞれメリットもあればデメリットもあります。

どちらにしろ、全部管理会社に委託していたら管理の大変さは分かりませんので、

自主管理でも何とかできるかなという物件があるのでしたら

一度自主管理に挑戦してみるのもいかがでしょうか★

ただし、全てを自主管理しながら投資の規模を拡大するのは難しいため、

しかしながら・・・規模を拡大したい、効率よく投資を行いたいとお考えの場合、

良いパートナーとなる管理会社を見つけ、管理を委託するほうが賢明かと思います。

簡単に言うと、部屋を貸したい人（＝大家さん）と部屋を借りたい人（＝入居希望者さん）の間に入って

「仲介」するのが主な業務です。

大家さんや管理会社から募集の依頼を受け、その物件に当てはまるお客さんが来たら紹介し、

契約が成立すると仲介手数料がもらえるという仕組みです。

最近では「仲介手数料　無料！」や「仲介手数料　0.5ヶ月！」などをアピールしている会社もありますが、

そもそも仲介手数料というのは宅建業法で受け取れる額が決まっています。

基本的には貸主と借主が折半して、合わせて賃料の1ヶ月＋消費税とされていますが、

承諾があればどちらか一方が1ヶ月＋消費税を払うという形をとることも出来ます。

ですから、仲介手数料　0.5ヶ月はごくごく普通なことなのです。

一昔前までは貸主の立場が強かったので、手数料なんて払わないでも通ったかもしれませんが、

今はそれでは空室は埋まらないでしょう。

最近ではよく広告料2～3ヶ月出すという大家さんの話を聞くこともあると思います。

仲介手数料という名目では1ヶ月以上の報酬を受け取ることは違反になりますが、

広告宣伝費や業務委託費として受け取ることは可能なんです。

管理会社は部屋を貸している大家さんと借りている入居者さんとの間に入って、対応をしてくれる会社です。

仲介業者は入居するまで、管理会社は入居してから関わりを持つといった感じでしょうか。

仲介と管理を兼務している会社も多くありますが、やっている業務の内容は全然違います。

管理会社について簡単にまとめると、「建物の維持管理」と「入居者管理」を行っています。

ちょっとした雑務から、クレーム対応、督促、物件巡回、報告書の作成など、幅広い業務を行っており、雑用も多いため社員の定着率も低く、担当者が変わることもよくあります。

物件の全てをお任せするわけですし、長い付き合いになるので、慎重に選ぶ必要があると思います。

サブリースは一言で言うと、部屋をまとめて借りてくれる（＝一括借り上げ）会社です。

大家さんがサブリース会社に一括して賃貸し、サブリース会社が一般のお客さんへ転貸するというというものです。

例えば30部屋を月150万円で借り上げる契約をしていたら、空室が増えようが、家賃が下がろうが月150万円に変わりはありません。

ただ、保証される家賃は相場の80～90％と低めです。

その分、空室に悩まされることもないですし、クレーム対応等も全てしてくれますし、決まった日に決まった金額が入金されるので、手間はかかりません。

サブリースをお願いしたい！と思っても、サブリース会社も損をするような契約は結びませんから、

どこの物件でもしてくれるというわけではなく、立地がよく賃貸需要が見込める物件がほとんどです。

しかし、トラブルが多いのも事実。

サブリース会社によって契約内容や保証内容は様々で、最近テレビやチラシなどでも「30年一括借上」というようなものもありますが、これは30年間家賃が変わらず保証されるというわけではありません。

基本的には1～2年程度で借り上げ賃料の見直しが行われます。

合意できない場合、サブリース会社から一方的に更新を拒否されるなんてトラブルもあるそうです。

原状回復やメンテナンス業者の指定がある場合、大家さん負担になる部分の金額がかなり高額になることもあり、断ればサブリース契約を解除されてしまうケースも。

このようにすべて任せることも出来ますが、その分細かい条件が付いていたり、大家さんにとって

不利になる内容もあったりします。

ですから、契約前に契約内容をしっかり確認し、理解する必要があります。

世間一般では、仲介会社も管理会社もサブリース会社も全て不動産屋さんと一纏めにされがちで、その業務内容を理解している人は少ないと思います。

しかし、賃貸経営をしていくからには、それぞれの会社とお付き合いをする機会は確実に多くなります。しっかりその業務内容を把握した上でコミュニケーションを取れる関係を築いておきたいところです。

日頃からこちらの要望を正しく伝えられるようにしておけば、いざという時には、逆に業者から適切な提案をもらうことができるでしょう。