ｵｰﾅｰﾁｪﾝｼﾞで家主様になってみませんか☆｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

堺市中区にございます!戸建タイプのお部屋のご紹介です（●＾o＾●）

昭和50年建築ですが、室内は現・入居者の前にﾘﾌｫｰﾑしております！！なので、トイレはウォシュレット、敷地内洗濯置場、奥様の強い味方!!!ｷｯﾁﾝの作業スペースは広いので、シンク周りは好きなものを置けますね（●＾o＾●）

また、ｵｰﾅｰﾁｪﾝｼﾞは投資用に購入される方が多いかと思います！！

新築アパートから安定した不動産収入を得るまでには、立地の検証や適正家賃の設定、賃貸借契約内容の検討、入居者募集、入居者審査など、多岐にわたる作業が必要です。ところが、これらのステップを一気にスキップできる方法があります。それは「オーナーチェンジ」です。

オーナーチェンジとは、入居者がついた中古物件を購入する方法で、物件を所有しているオーナーだけが変わるため、こう呼ばれます。すでに賃借人が入居しているため、新しいオーナーは物件を取得した瞬間から家賃を受け取る権利を手にできるわけです。

初めて賃貸経営を始めようという方にとっては、上述の作業は旧オーナーがすべてやってくれているので、時間も手間も大幅カットできます。その一方で、オーナーチェンジ物件の注意点も少なくありません。

オーナーチェンジは、飲食店に例えると「居抜き物件」です。すでにあるお店を購入し、従業員もそのままで経営するようなものです。新規開店までの準備や判断を割愛できる上に、常連客も引き継ぐことができます。賃貸経営の場合も、オーナーとなり実際に家賃収入を手にするまでに、さまざまな作業と判断が求められます。初心者には、簡単なことではないでしょう。ですので、いきなり新築物件から始めるのではなく、オーナーチェンジ物件で賃貸経営の経験とノウハウを積むというのも一つの方法なのです。

新築物件の場合、建物を建てて入居者が決まり、実際に家賃を手にするまでには、数ヵ月～1年程度の時間が必要です。しかし、オーナーチェンジならば、契約した当月から家賃収入がもらえます。しかも、家賃収入があることが明らかなので、金融機関との交渉もスムーズです。これも大きなメリットでしょう。

オーナーチェンジ物件の中には、上述した「サクラ」のような高く売り抜けるために巧妙に仕組まれた物件もあり、これを初心者が見抜くのは困難です。初心者が“ババ”を引かないためには、管理会社を見るのも一つの方法となります。健全経営の物件には良い管理会社がついている場合が多いからです。

物件を見学して管理状態が良く入居率が高いなら、管理会社に出向いて賃貸借契約の内容などをチェックします。保証人や家賃保証、借家人賠償責任保険などに加入しているか、入居者審査の内容なども確かめて、信頼できる管理会社かどうかを見極めます。管理会社の評判をネット検索でチェックするぐらいの慎重さが大切です。

オーナーチェンジ物件には、上述の通り、多くのメリットがある反面、注意点も隠れています。良い物件には良い管理会社がついているケースが多いので、気に入った物件を見つけたら管理会社をチェックして、信頼できるかどうかを見極めてから契約を結ぶことが大切です。

オーナーチェンジを機に管理会社を替えることも不可能ではありませんが、飲食店で言えば店長やマネージャーを変えるようなもので、新たなリスクが発生しかねません。通常の物件と同様に、オーナーチェンジも信頼できる管理会社が手掛ける健全経営の物件を探すことがポイントでしょう。

空室の賃貸物件を購入したときには、新たに賃借人を募集し、入居するまでは賃料収入を得られないほか、実際にいくらで貸せるのかが確定できない面もあります。中古物件なら事前にリフォームが必要となる場合も多いでしょう。しかし、オーナーチェンジ物件であれば購入して所有権を得た日からの賃料が自分のものになるのです。賃料の額が明確になっているため、利回り計算など投資計画が立てやすいメリットもあるでしょう。また、分譲マンションを賃貸目的で購入する場合には、一般的に空室よりも賃貸中のほうが売買価格は安く設定されます。入居者の居住する権利（賃借権）によって、自己使用の制限を受けるためです。それを売却する売主の立場からみれば、一般市場での売却でも業者による買取でも、空室の場合に比べて安くなってしまうことがデメリットでしょう。

オーナーチェンジ物件の売買にあたっては、原則として賃借人が居住している室内を見ることができません。賃貸借契約の内容と外観を確認しただけで数千万円の買い物をすることになり、内部の状態がどんなに悪くなっていても、賃借人が退出するまで判明しないのです。そのようなリスクが伴うことが最大のデメリットでしょう。室内の附属設備の種類など、書面で分かるものについては購入前にしっかりと確認しておくべきです。

また、オーナーチェンジ物件とはいえ、当然ながらいつまでも家賃収入が保証されているわけではありません。購入した翌日に賃借人から退出の申し出が届くこともあり得る話です。売買をしてから新たに生じた事態について、売主の責任を問うことはできず、空室リスクは常に考えておかなければなりません。さらに、前のオーナーが「なぜ手放すのか」についても注意を払うことが必要です。

オーナーチェンジによって所有者が代わったとき、一般的に賃借人への通知は事後で足ります。売主と買主の連名で「家主が変更になった旨、新たな家賃振込先、新たな連絡先」などを知らせます。敷金承継をしたこと、次回の更新までにおける賃貸借契約書の取り扱いをどうするのかなどについても明確にしておくとベターです。なお、契約期間中の賃貸借契約書を差し替えるかどうかはケースバイケースです。これらの書類については、物件の引き渡し手続きと併せ、仲介会社が用意してくれることが多いでしょう。ただし、家賃収納業務を管理会社が代行している場合、あるいは家賃保証システムで管理会社などによる借り上げ契約となっている場合において、管理会社などとの契約をそのまま引き継ぐのであれば、賃借人への通知すら必要のないケースもあります。