自分でｱﾊﾟｰﾄ経営のメリットとは???｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

アパート経営の場合、ほとんどの場合銀行融資を活用します。例えば、元本1000万円で融資2000万円、合計3000万円の物件を運用した場合、物件の利回りが10%（300万円）だとすると、元本1000万円に対しては年率で30%の運用となります。このように融資というレバレッジを活用する事でより効率的な投資が可能となります。さらに、株の信用取引などと違うのは、それが資産となるという点です。

アパート経営は資産形成に有利な投資商品

アパート経営は資産形成という面で大変優れた投資の一つです！！

ここでは、株式に投資をした場合、とアパートに投資をした場合について解説していきます。

投資時点でのバランスシート

まず、1000万円の元手を投資に使ったとします。株式の場合は当然1000万円の株式になりますが、アパートの場合は1000万円を頭金にして、残りの4000万円をアパートローンとして融資を受けて5000万円のアパート物件を購入したとします。なお、5000万円のうち3000万円が土地代金、2000万円が建物代金だとします。

20年後のバランスシート

20年間運用された場合を以下のバランスシートに書いています。ちなみに、株式投資・アパート経営におけるキャッシュフローは計算簡便化のため一定とさせていただきます。ｷｬｯｼｭﾌﾛｰの積み重ねを『運用成果』としています。

20年後を見た場合、株の場合1000万円の運用資金が運用された運用成果が果実として資産形成できていますが、アパート経営の場合、賃料収入による運用成果に加えて、借入完済後にも土地が残ります。このため、仮に運用成果が1000万円とする場合、株の場合2000万円の資産形成、アパートの場合4000万円の資産形成ができていることになります。

アパート経営の場合、アパートからの収益やその他の収益についても建物の「減価償却」を費用とすることで、費用化して税金を合法的に節税することもできます。

アパート経営だけでなく、その他の所得との損益通算も可能となるので、運用の幅が広がります。

アパートの建物は減価償却できる

減価償却という言葉をご存知でしょうか？

【参考サイト】
・減価償却とは
・減価償却の会計処理について

上記のように、資産を費用化することが減価償却です。アパート経営の場合、建物は購入時は「資産」として扱われます。この資産は買った場合も費用ではありません。例えば、あなたが10万円で10万円相当の米ドルに両替した場合、この10万円は費用ではありませんね。10万円相当の米ドルを何かお買い物などで「使った時点」で費用となるわけです。

アパートのような建物も資産として扱われますので、「使った分」だけが「費用」になります。ただ、使った分を厳密に計算するのは難しいので基本的には「耐用年数」と呼ばれる資産を費用化する年数で割っていきます。（ちなみに土地は非償却資産といって使っても価値が減らないので、対象外です）

例えば、3000万円のアパート（木造モルタル）の場合法定耐用年数は22年とされています。つまり、毎年約136万円を費用化することができるわけです。

アパート経営による節税効果

減価償却だけではありませんが、このほかにもアパートを経営する事で様々な費用が発生します。

こうして発生した費用がマイナスの場合、実は他の所得と「損益通算」をすることが可能なのです。

アパート経営の場合、減価償却費が生じる事で実際のキャッシュフロー上は黒字でも会計上（税務上）は赤字になることが多々あります。（参考：キャッシュフロー計算の方法）
どういうことかというと、例えば賃料として年間に200万円が入るとします。ローン返済、管理費で年に100万円を支払ったとします。この場合、キャッシュフロー（現金の流れ）で言えば、100万円の黒字ということになります。
しかしながら、前節では建物に対して136万円の減価償却費が発生しています。つまり差し引き36万円の会計上の赤字です。しかし、この減価償却費というのはあくまでも会計上の処理であり、実際にキャッシュ（現金）はでません。
そのため、このケースでは100万円の現金が手元に入る上、36万円分の赤字を他の所得から控除できるということになります。

このため、アパート経営による税務上の赤字で給与所得など他の所得で支払っている税金を合法的に還付してもらうことも可能になります。サラリーマンを続けながら大家さんをしているような場合、アパート経営の税務上の収支が赤字の場合、その分を合法的に節税することができます。

もっと詳しいことが知りたい方は、一度税理士様にご相談してみては・・・

アパート経営の場合は、主が土地で従が建物となるため、インフレに強い資産であるとされています。インフレとは貨幣価値の低下ですので、アパートを持つことで現金の価値が下落するリスクに対応することができるとも還言できます。

インフレ時代のアパート経営

インフレというものは貨幣価値の下落を指し、一般には物価が上がることです。物価が上がるということはこれまで、100万円で買えたものが来年には110万円出さなければ買えなくなるということになります。（ちなみに、この場合インフレ率10%というように呼びます。）

ということは、100万円銀行預金をしていたとします。

金利が仮に3%という場合、1年後の預金残高は103万円です。しかし、前例のとおりインフレ率が10%の場合、実質的には目減りしていることになります。これが「インフレリスク」です。

インフレ時には「現金を持つこと」がリスクになります。なぜなら、現金を持っていても時間がたつほどその価値がどんどん下落してしまうためです。インフレ時に有効なのは、インフレ率と同じように資産価値が増大する商品を持つことがインフレに対抗する手段となります。

以下は代表的な運用商品をインフレへの対抗力別に並べています。

インフレ抵抗力が強い
・土地（不動産）
・株式
・普通預金（変動金利）

インフレ抵抗力が弱い
・債券
・定期預金（固定金利）
・現金

アパート経営の場合、土地という資産を運用する形となりますので、インフレ時代には土地価格の上昇という形で抗インフレ力を持っています。株式投資もそれに準じてインフレには強いです。また、普通預金の場合インフレになると基本的に預金金利も上昇するため、多少抵抗力があるといえます。しかし、預金金利の上昇はインフレ率に遅れてやってきますので、完全ではありません。

逆にインフレに弱い商品としては、一般的に固定金利で運用される商品です。

債券投資や定期預金（固定金利）などはインフレ時には、資産の実質的目減りを起こします。

アパート経営の場合、建ててから比較的中長期にわたって賃料収入を見込むことができます。

利用者（店子）が入居していれば安定した現金収入も見込めます。立地などの条件が合い、

管理業者の一括借り上げなどの契約条件が良ければそうしたサービスを利用し安定収入をえることもできます。

老後の年金がわりにアパート経営

一般に、アパートなどにおける賃料収入というものは比較的安定しています。比較的というのは当然入退居はありますので、それにともなう一時的な空室などがあるという意味です。
しかし、普通に考えて、一旦アパートなどに入居するときは、1ヵ月や2ヶ月などの短期で借りることはほとんどないでしょう。多くの場合は1年、2年といった長期で考えるケースが多いはずです。

こうした点からもアパートからの賃料は比較的安定した収入として、年金代わりにすることもできるのです。（もちろん、アパートローンの審査の関係などから退職したあとに買うというのではなく、それまでに買っておくという意味です）

特に、定年までにローンを完済するようにしておけば、後から入ってくるのは基本的にはすべて利益になります

意外と大きなメリットの一つです。アパート経営・不動産投資の場合、ほとんどのケースで「団体信用生命保険」への加入が必要になります。万が一の場合には遺族へローンが無くなったアパートが残りますので、アパート経営は残された遺族に対する保証にもつながります。

アパートローンでも団信（団体信用生命保険）は利用する

マイホームを購入する場合などにつかう「団信（団体信用生命保険）」ですが、アパートローンを利用する際も多くの金融機関で必須となっています。

団体信用生命保険に加入すれば、自分（被保険者）に万が一のことがあった場合、アパートローンにおける残債（残りの借金）がチャラになるという保険です。
つまり、残された遺族には借金の無い、資産（アパート）を残すことができるというわけです。

つまり、わざわざ高額な生命保険に入ったりしなくても家族には資産を残せるというメリットがあるといえるわけです。

土地の有効活用ができるというメリットについては、すでに土地をもっており、その土地が遊休地となっている場合に限られます。土地は以前のような値上がり益が狙える環境ではない上、土地を持っているだけでも税金がかかってしまい、保有する土地という資産がかえって金食い虫になっていることもあります。アパート経営はそうした土地を有効活用し、資産からキャッシュフローが得られるようにすることができます。

遊んでいる資産には働いてもらう

そもそも投資の観点からいうと、資産には大きく「キャッシュフローを減らす資産」と「キャッシュフローを増やす資産」とがあります。例えば、自動車という動産は「資産」です。売却すればそれなりの価値を持っています。しかし、この自動車という資産はキャッシュフローの観点からいうと将来、ガソリン代・自動車税・車検代などの形で「キャッシュ」を外に持ち出してしまう資産なのです。

株式や債券の場合はどうでしょうか？株式は保有していれば「配当金」や「株主優待」などのインカムゲインが入ります。債券の場合も「クーポン（利子）」という形でインカムゲインが入ってきます。これらはプラスのキャッシュフローを生み出している資産です。

それでは、不動産はどうでしょうか？土地建物は存在するだけで維持費や税金などがかかります。遊休地などは何もキャッシュフローがありませんが、それでも土地に関する税金を支払う必要があります。このままでは負のキャッシュフローを生み出すマイナスの資産になります。

アパート経営はそうした負のキャッシュフローを生み出している遊休資産を「働いてもらう資産」に切り替えることができるというメリットがあります。つまり、その土地にアパートを建てて、そこに住んでもらう事で賃料収入というインカムゲインを得ようというものです。

「土地活用」でアパート経営をする際の注意点

ちなみに、土地活用を目的としてアパートを経営する場合には、気をつけたいことがあります。そこにアパートを建てて本当に入居者が入るのか？ということです。
遊休地を収益化するためには、その土地にお金を落としてくれるという「入居者」の存在が必要不可欠です。時々、田んぼの真ん中にアパートが建っているような物件を見ることがありますが、そうした物件の多くは最終的には運用自体が赤字化するケースも多いようです。