空き家問題について｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

今後、増え続けると予想されている、空き家問題には大きく2つの原因があります。

1つ目は、高齢化社会が進む日本全体の問題で、団塊世代の相続が進み、

空き家が急速に増加すること、

2つ目は、空き家所有者自身が空き家の管理や活用について問題を抱えていることです

原因1　高齢化社会問題

空き家が地域で問題視される1つ目の理由は、空き家が増えているということです。2013年の総務省調査によると全国の空き家数は約820万戸、全住宅の7戸に1戸が空き家という状況になっています。これが、2033年頃には空き家数2,150万戸、なんと全住宅の3戸に1戸が空き家になってしまうという民間予測となっています。

空き家は4つの種類に分類され、中でも問題になっているのが売りにも、貸しにも出しておらず、定期的な利用がされていない状態の「その他」に分類される空き家（2013年時点で318万戸）です。

「その他」の空き家が問題となってしまうのは、他の空き家に比べて管理する動機が弱い点で、今後急速に増加すると予想されています。

空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどの高齢者住宅や子供宅などに転居することです。今後、団塊の世代を含めた高齢者は急激に増えていきます。それに伴い、空き家もどんどん増えてしまうのです。特に駅から遠い利便性の良くない地域にある住宅街では空き家が一気に増加することが予想されています。

空き家が増えるということは、その地域に住む人が減っているということです。そうすると、その地域の活力が低下するだけでなく、道路や水道、電気といったインフラを維持することが難しくなってしまいます。例えば、ある道路の利用家族数が100家族から50家族まで半減してしまった場合、1家族あたりの道路維持の負担は倍となってしまい、他にも、スーパーや銀行、クリニックなど、生活に欠かせない施設の撤退も起きてしまい、空き家の増加はその地域の魅力を低下させてしまう原因となってしまいます。

対策

日本政府は、2025年には「その他」住宅の空き家を500万戸から100万戸抑制することが目標と掲げています。現状、建物の解体数は年間約50万戸に対して、新築供給が100万戸弱あるため、この流れを逆転しないといけません。
言わば、買い手が減っている状況の中で、活用や解体を促していく必要があるので非常に難しい目標だと考えられております。

原因2　管理や活用の問題を抱える空き家所有者

2015年5月に空家等対策特別措置法が施行されてから、「空き家問題」という言葉を耳にする機会が多くなっています。そして、空き家問題は所有者側の視点ではなく、近隣住民側の視点で語られることがほとんどです。その結果、「空き家は地域の景観や安全を損なうものである」という負のイメージがついてしまいました。

しかし、空き家を巡る問題のほとんどは、所有者が悪で近隣住民は被害者という単純なものではありません。所有者自身も、空き家の管理や活用について問題を抱えていることが多いのです。そして、所有者が抱える問題の多くは、法律や税制、もしくは物理的な問題であることが多いため、簡単に解決することができないのです。

所有者が抱える問題

空き家の多くは高齢者が住んでいた自宅もしくは親から子供たちが相続した実家です。そのため、空き家には家族との想い出が詰まっており、利活用することに抵抗があるという方が多くいらっしゃいます。
それぞれの立場でどのような問題を抱えているのか解説します。

親が自宅を所有している場合

高齢になる親が老人ホームなどの高齢者住宅や子供宅などに転居して自宅が空き家になった場合、自宅を利活用するにはいくつもの壁があります。片づけを始めても昔のことを思い出してなかなか整理が進まなかったり、最期は家に戻りたいと思っていたり、認知症を患い利活用の判断ができなくなってしまっていたりといったものです。たとえ、子供たちから管理が大変だという理由などから売却を勧めても、同意してくれる親は多くありません。このようなことから高齢者の自宅は長い間、空き家状態になってしまっているのです。

＜自宅が空き家になってしまっている主な原因＞
・いつか自宅へ帰りたい／最期は自宅で迎えたい
・思い出が詰まっている家を売りたくない
・認知症になっているなど利活用の判断ができない

子供が実家を相続している場合

実家の利活用に躊躇するのは親だけではありません。子供たちが相続した後も実家の利活用は簡単ではないのです。子供たちは実家から離れた場所に住んでいることが多く、利活用についてどこに相談すれば良いのか分からないのです。また、利活用について兄弟間で争いになってしまうケースも多々あります。兄弟の一人が売却することを主張し、別の兄弟が売却に強く反対するといった具合です。両方とも親の気持ちを代弁しますが、どちらの主張が正しいとも言えず、妥協することも難しいのが現状です。

＜実家が空き家になってしまっている主な原因＞
・どこに相談すれば良いか分からない
・兄弟間で揉めている
・実家の活用に強い罪悪感がある

対策

空き家である間は適正管理が必要

このように、自宅や実家が空き家になってしまう理由は十人十色。さらに、利活用ができるようになるまで数年、長いと10年以上かかることもあります。その間、誰も利用していない住宅は一気に傷んでしまいます。老朽化が進むと屋根や外壁などの建材が剥がれ落ちたり、建物が傾いて倒壊する危険性が高まったりとさまざまな問題を引き起こしてしまいます。

また、庭の管理が不十分な場合、生い茂った庭木や雑草が景観を乱すだけでなく、蚊やスズメバチや害獣（ネズミやハクビシン等）を発生させてしまうこともあります。そうならないためにも、所有者は所有する空き家を適正に管理する必要があります（所有者が管理できない場合はその配偶者や子供が代理で適正管理を行う必要があります）。

空き家の管理が行き届いておらず、周辺環境に悪影響を及ぼしてしまっている場合、平成27年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、行政からの指導や処分が行われるようになりました。自身での管理が難しい場合は代行業者に依頼しましょう。

遠方に住んでいると、定期的に管理を行えない場合もありますが、

適切に管理されずに、空き家を放置してしまっている場合、

周囲にどのような被害をもたらしてしまうのでしょうか。

老朽化による倒壊

なぜ老朽化した空き家の倒壊の危険性が社会問題となっているのでしょうか。それは、日本の家が主に木で造られていることが要因です。木で造られた家は定期的な換気や適切な管理を行わないと、弱くなってき、構造材としての役目を果たすことができなくなってしまい、小さな地震や台風でも倒壊する建物が出ています。

景観の悪化

空き家の倒壊の危険性と合わせて、その空き家・空地が周辺環境に大きな悪影響を及ぼす景観の問題もあります。どのように管理すれば治安の悪化や景観破壊の原因とならずに済むのでしょうか。それは「外観を綺麗に保つ」ことにあります。

放火による火災

日本全国の総出火件数は44,102件（平成24年1月～12月）で、原因の1位は「放火」となっています。空き家は人の目がなく、燃えやすい枯草、ゴミ、紙ゴミなどが散乱していることが多いため、不審者による放火の可能性が高くなってしまいます

不審者による治安悪化

不審者が狙っているのは「誰も来る可能性がない家」です。さらに、家の中に家財道具や布団などが揃っている住宅も標的になる可能性が高くなります。つまり、空き家管理をしっかり行っていれば、被害に遭う可能性も低くなります。

雪の重みによる倒壊や落雪

雪の重みで建物が倒壊しないように処理することと、人に被害が起きてしまわないよう、落雪や倒木に注意しなければなりません。また、積雪は時間が経つにつれ、重みも増してくるので、早めの雪下ろしを行う必要があります。

全国で放置空き家が問題視される中、国会では「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家対策特別措置法）が平成26年11月に成立しました。この法律では、次のことが定められています。

• 空き家の実態調査
• 空き家の所有者へ適切な管理の指導
• 空き家の跡地についての活用促進
• 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
• 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
• 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

空き家の定義

そもそも「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します（空家等対策の推進に関する特別措置法 2条より抜粋）。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、「空家対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務者の名簿）の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

空き家を適正管理する義務は所有者にあります。建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

行政からの連絡は主に郵送で行われますが、管理状況に改善が見られなかったり、行政への連絡がなかったりした場合、行政職員が直接訪問するケースも多くあります。役所から所有している空き家の管理について、助言、指導、勧告、命令があった場合、直ちに役所の担当者へ連絡し、改善を行うという意思を伝える必要があります。

助言 とは？

例えば「庭の草木が伸びているので除草作業を行ってください」と行政から、適正管理を求める助言があった場合は、近隣住民からの苦情があったということがいえます。助言は法的な効力が無いため、対応するかどうかは所有者の判断に委ねられていますが、比較的容易に対応できることも多いため、近隣住民のためにも対応するようにしましょう。

指導 とは？

所有者が助言に従わない場合や、改善が直ちに必要な場合、所有者に対して市町村から空き家管理について指導されることがあります。指導は助言よりも行政指導として重く、所有者に対して適正管理を強く促すものです。

初めての行政指導で指導がされた場合、近隣住民から複数のクレームがあった可能性が高くなります。もし、所有している建物について市町村から改善の指示がきた場合、近隣住民のために、早急な管理状況の改善が必要です。具体的にどのように改善するか市町村にも連絡するようにしましょう。

勧告 とは？

空き家の適正管理について指導されても状況が改善されない場合、所有者に対して市町村は状況改善の勧告を行います。その状況は、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多く、一刻も早い対応が必要です。

「特定空家」に指定されてた後に改善を勧告されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の土地の税金6倍を支払う必要となります。

もし、所有している空き家が管理改善の勧告を受けた場合、すみやかに担当者へ連絡し、現状を把握し改善する必要があります。勧告を受けた空き家は、そのまま放置すると危険なケースもあるため、迅速な状況把握と対応が必要となる深刻な事態だと認識してください。

※特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善するとで特定空家から解除されます。

命令 とは？

勧告されても所有者が対処しない場合、市町村は空き家の所有者に対して改善の命令をします。命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空家対策特別措置法では命令に背くと５０万円以下の罰金が科されます。

また、命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われる可能性もあります。

命令を受けた場合、それは行政からの最も厳しい通告だと思ってください。空き家をこのまま放置し続けると、建物の倒壊、火災の発生などで近隣住民の生命を巻き込む非常に高い危険性があり、一刻も早い迅速な対応が必要な状況です。もし管理状況改善の命令を受けた場合、すぐに職員に連絡し、空き家を適切に改善するような対応を取るようにしてください。