不動産管理会社とはなにか知っていますか？｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

不動産管理会社の役割は、

不動産投資のオーナーと入居者の間に立って

物件の管理をおこない、物件の安定維持に努め、入居者の不満を解消し、オーナーと入居者それぞれが満足のいく

住居環境の保持・改善をすることです。

ところが、実際には不動産管理会社は、建築業や、販売・賃貸といった、不動産業界における、そのほかの事業に比べ、まだまだ遅れている業界です。
住宅や事務所の賃貸仲介や斡旋などの取引、管理体制などの諸問題からたびたびオーナー・入居者間での紛争が起きたり、場合によっては裁判沙汰になったりしますが、賃貸不動産を取り巻く取引や管理形態の実態については、あまり詳しく研究されていないのが実情です。

行政や関係団体等の取り組みでは、国土交通省が平成14年5月に賃貸不動産管理業に関する研究会を設置し、過去6回の研究会を開催しています。内容は賃貸不動産管理業のあり方や、賃貸不動産の仲介や斡旋などの取引等について、調査報告をまとめるというものでした 。

これを受けて、管理業務に関連している業界団体や財団法人等が、横断的に「賃貸不動産管理業務推進連絡協議会」を発足させました。

この協議会は、現在不動産管理会社が抱えている課題や問題点への対応、各種施策を実現するための第三機関になろうとするもので、財団法人不動産流通近代化センターに事務局を置いて、質の高い不動産管理 事業者の社会的信頼性の確保等などを目指すべく、さまざまな取り組みを行っています。

なお、この協議会の構成団体の一つ、財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協)では、オーナーや一般入居者、法人入居者等の相談や心配事といったものを調べ、資産運用をする人々のコンサルティングやトラブル解消のためのアドバイスなどができる賃貸住宅管理士制度を平成13年に創設しました。

これにより、民間資格ではありますが、不動産管理における社会的立場が認められた資格者の存在によって、少しずつ不動産管理業界全体の不透明感をなくすための努力が続けられています。

■賃貸借媒介（物件と入居者の取次ぎ）などの実施業務です。
これは入居者募集、選定、契約締結業務など入居に至るまでの一連の業務になります。

ふたつ目は
■実際の不動産管理業務です。
管理業務には細かく4つの種類があります。

A）契約管理業務
解約業務・契約更新業務・運営や調整業務・賃料等の徴収業務など

B）物的管理業務
清掃業務・建物や設備管理等業務など

C）コンサルティング業務
賃貸管理規約の策定、監理、助言等・賃貸経営の企画・修繕建て替え計画の策定業務など

D）その他
防火・防災・防犯等の警備業務など

このように管理業務は主に4つの業務に分けられ、入居者とオーナーの橋渡しとして、満足度の高い住居環境の提供をおこなえるよう、不動産管理会社は運営をおこなっています。
このどれか一つでもうまく機能していなければ、たちまち不動産管理はずさんとなり、物件への信頼度も低下してしまうのです。

気になる不動産管理会社との契約形態ですが、じつは2つの方法があります。

それは、「媒介契約」と「代理契約」です。

■媒介契約
・貸主が依頼できる宅建業者は複数社となります。
・入居者選定や賃貸借契約締結は補助のみです。

■代理契約
・貸主が依頼できる宅建業者は一社のみとなります。
入居者選定や賃貸借契約締結は補助ではなく入居者の審査、賃貸借契約の締結までを行ってくれます。

また、媒介契約の場合、媒介契約締結についてだけ管理会社に代理権を与えるものと、賃貸借契約および管理業務の一部について代理権を与えるものの2つの業務委託契約があるため、媒介契約した場合は下記のようなものを使い、契約します。

(1)賃貸借代理および管理委託契約(一括委託型)
賃料や共益費、付属施設使用料等の徴収 未収金の督促 賃貸借契約に基づいた通知受領 賃貸借契約更新 修繕費用負担について借主との協議 退去時における原状回復について借主との協議
これらを管理会社に代理権授与した場合、契約の際に必要なことと、継続的な管理委託業務のうち管理会社が処理できる業務を、授与するということになります。

(2)賃貸借代理および管理委託契約(一部委託型)
業務的には前記項目と同じですが、管理業務での代理権授与できる項目は、賃料や共益費、付属施設使用料等の徴収 賃貸借契約更新 退去時における原状回復について借主との協議

に限られてきます。
下記の図は『不動産賃貸管理の実務』より抜粋加工したものです。

(1)媒介契約のみに関する代理権授与の場合

(2)媒介契約と賃貸借契約に関する代理権授与の場合

①賃貸借契約の締結を管理会社が代理する

(2)媒介契約と賃貸借契約に関する代理権授与の場合

②賃貸借契約の締結を宅建業者に代理委任する

このように管理会社の立場や業務内容は、媒介契約のみでの代理権授与の場合、賃貸借契約締結の代理締結の場合、賃貸借契約締結を宅建業者に代理委任する場合によって変わってきます。

賃貸経営をするうえで必ず行わなければならない「管理業務」。
具体的には、以下のような業務がこれに含まれます。
・家賃の入金管理
・請求書などの作成
・入居者の募集
・クレーム対応
・トラブル対応
・消防点検
・建物の維持管理
・滞納された家賃の督促、回収
・退去に伴う業務
・消防点検
・見回り
・定期的な清掃

賃貸経営では、これらの業務を管理会社に委託するのが一般的ですが、中には、これらの業務をすべて自分で行う方もいます。
そして、これらの管理業務を自分で行う形態のことを、「自主管理」といいます。

■自主管理のメリット・デメリット

自主管理のメリットは、やはり管理費を節約できるという点でしょう。管理会社に委託料を支払わなくていい分、賃貸経営にかかるコストを削減することができます。 しかし、自主管理にはさまざまなデメリットもあります。 わずかな戸数しかない物件なら、自主管理でかまわないこともありますが、戸数が多かったり、物件オーナーが他にも仕事を抱えていたりする場合、管理業務のすべてを自分で行うのは難しくなってきます。 クレームやトラブルは突然発生するものですが、このときの対応が遅れると入居者が気分を害し、二次クレームを招いてしまう可能性もあります。

マンションの賃貸管理を自分でしていると、目が届かないところ、手が足りないところなどが、どうしても出てきます。そして、「不十分な賃貸管理」は入居者の不満を招き、空室が目立つようになってしまう可能性もあります。
「マンションは管理を買え」と言われることもあるくらい、マンション住まいを選択する方は、住み心地の良さを重視しています。また、都市部など賃貸マンションが密集しているエリアでは、競争率が激しいため、築年数や専有面積の広さ、設備だけで勝負をしていては、入居者の確保が難しくなることもあります。
賃貸経営を成功させるには、行き届いた管理によって入居者の満足度を上げていかなければならないのです。

■マンションの自主管理には限界がある

共有部分や戸数が多いマンションの自主管理には、どうしても限界があります。
管理費節約のために入居者の不満を招いては本末転倒なので、賃貸経営に伴う管理業務は、不動産管理会社に委託してはいかがでしょうか。
管理業務を外部委託すれば、不十分な管理によるトラブル発生のリスクを避けられます。また、専門業者による行き届いた管理の提供は、入居者の満足度を上げて空室リスクを避けることにもつながるでしょう

入居者の満足度を上げるには、管理業務を業者に任せた方がいい。
それはわかっていても、現実には費用的な問題もあるかと思います。賃貸経営では、家賃などの収入から必要経費を差し引いた額が利益になるため、経費がかさむと経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

■一部の管理を委託して管理費を抑えるのもあり

マンションの管理業務を外部委託する場合、管理会社に管理費を支払わなければなりません。管理費は、委託する業務量が増えれば増えるほど高くなるのが一般的です。
そこでおすすめしたいのが、一部の業務に絞って管理会社に委託するという方法です。家賃滞納者への対応や建物管理、クレームやトラブルへの対応など、自主管理が難しい部分についてのみ、外部に委託してみてはいかがでしょうか。
また、定期的な清掃や見回りなどについては、管理会社に委託するよりも清掃業者や警備会社に委託する方が経費を抑えられることもあります。
賃貸物件オーナーは、それぞれの業務委託先をプロデュースする役目を担っているので、自分でできることと委託すべきことを整理し、入居者の満足度を上げるために最も効果的な選択をすることが大切です。