サブリースのトラブル防止!賃貸借契約書の重要性とは｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

サブリースにおいて不動産会社は、入居者募集や物件管理コスト、空き室のリスクなどを見込んでオーナーに支払う賃料を設定します。そのため直接自分で賃貸に出す場合に比べ収入は少なくなります。さらに、サブリース契約期間中に不動産会社から、賃料減額や中途解約をされてしまう可能性も否定できません。そうなれば予想以上に賃料収入は減ってしまったり、物件が空き室だらけの状態で放り出されてしまったりするということになってしまいます。これらのリスクを回避するためには、賃貸借契約書の作成が重要です。

サブリース契約は不動産会社に物件を賃貸するもので、不動産会社が転貸をすることを認めているに過ぎません。よって、基本的には一般的な賃貸借契約と変わりません。賃貸借契約は契約書がなくても当事者の合意だけで成立しますが、上に述べたような後々のトラブル防止のためには賃貸借契約書の作成が欠かせません。トラブルが生じて訴訟にまで発展したような場合、賃貸借契約書は重要な証拠となるものです。サブリース契約の際には必ず賃貸借契約書を交わすようにしましょう。

では、サブリース契約における賃貸借契約書で確認すべきなのはどのような点でしょうか。

まず当然ですが、不動産会社がオーナーに支払う賃料の額が妥当なものなのかどうかを見極めましょう。過大な管理コストなどを見込んで低すぎる賃料設定がされていないかをチェックします。さらに、家賃保証の特約や中途解約禁止の特約がついているかどうかも重要です。これらの特約がなければ、口頭でいくら一定期間の賃料収入の保証を言われていても、不動産会社の都合でほんの数年で賃料減額されたり解約されたりする可能性があるからです。

このように見ていくと、サブリースにあたっては賃貸借契約書を作成することが非常に大切であることがわかると思います。ただそれに加えていくつかの注意点があります。まず、上に述べた通りサブリース契約の性質は、基本的にサブリース会社を借主とする通常の賃貸借と変わりません。そのため、強力な借家人保護を図っている借地借家法の適用を受け、借家人にとって不利な契約内容は無効にされる可能性があります。上に述べた家賃保証の特約や中途解約禁止の特約が契約書にあっても、それらが無意味になってしまう可能性も否定できないということです。このリスクを回避する方法としては、定期建物賃貸借としてサブリース契約を結び契約書を作成するという方法があります。この方法であれば、特約が無効にされることはないので利用を検討すると良いでしょう。

サブリースは物件オーナーにとって、手間をかけずに安定収入を得ることのできる便利なシステムです。ただ、やはりメリットだけでなくリスクもあるのが現実です。リスクを正しく理解した上で、これを出来るだけ回避できるよう賃貸借契約書をしっかりと活用しましょう。