法人化について①｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

個人が不動産を所有し、家賃収入を得ている場合は累進課税方式といいまして所得額に応じて負担税率が増していきます。

また、家主が法人を設立し会社所有として賃貸経営を行った場合は所得税に関係なく税率が一定になります。

資本金が１億円以下の中小法人については軽減税率が適用されるため

年間８００万以下の所得金額については１５％

８００万円を超えた場合は２３．２％

という２段階課税方式となっています。

節税を考えて個人事業主から法人に切り替える最適なタイミングは所得税の

税率が法人税の税率より高くなるラインに達したときになります。

具体的には所得（総収入から必要経費を差し引いた金額）が１０００万円を超えると予測されるなら法人化を検討するタイミングです。

個人のまま課税所得が９００万円を超えてしまうと所得税が３３％に上昇してしまうからです。

法人の設営、運営は手間がかかるので１０００万円を目安にするといいでしょう。

すでに個人が所有している賃貸物件を法人に移転するには

贈与　売却　現物出資

のどれかを選択することになりますがそれぞれ譲渡所得税が発生したり適正な販売価格で売却しなければならないなど手続きに手間がかかります。

このため法人を設立しても所有権を移転させず、設立後に購入した物件のみ会社で所有することが一般的です。

すでに所有している建物に関しては土地を含むすべての所有権を移さずに運営することで節税効果を狙う三つの方法があります。

個人で所有している物件を自身が設立した法人に管理委託する方式です。

管理料は家賃の５％が相場で不当に高い金額を設定することができません。

不動産の所有者がオーナーのままで入居者と賃貸契約を結ぶ必要もなく不動産の移転コストも必要ないため最もリスクの低い方式ですが節税効果は最も低い方式です。

自身が設立した法人が個人で所有する物件を借り上げる方式です。

目安の割合は８５～９０％。

貸主が法人となり所有者が変わるため入居者との契約変更手続きが必要ですが不動産の移転コストがかかりません。

空き室となっても賃料が発生するため空き室率が高いと法人の収支が赤字になる可能性があります。

土地は個人の所有のままで、建物だけ設立した法人に移転する方式です。

建物の所有権移転コストが必要となります。

法人は地代を土地所有者に支払い、建物に発生した家賃は法人の収入になります。

通常土地を購入しても経費としての形状はできませんが建物のみの購入は全額減価償却で購入可能になります。

サブリース方式と同じく入居者との契約変更手続きが必要になりますが節税効果は三つの中で最も大きくなります。

今回紹介しました法人化については所得税を節税する方式ですが経費計上や相続税上も有利な点があります。

次回法人化について②に続きます。