定期借家契約はお得？そのルール｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

通常の借家契約（普通借家契約）では、借主保護の立場から、借主が継続して住むことを希望している場合には、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由（戻ってそこに住む必要がある、売らなければならないなど借家を明け渡してもらう理由）がない限りできないことになっていました。

このため、借家にせずに空き家のままにするなど、住宅の有効活用ができない実態がありました。

２０００年に定期借家権が導入され、一定の契約期間に達したら契約が終了する借家制度が誕生しました。

定期借家特有のポイントとしては

◆契約期間に定めがあることを明示した書面による説明、書面による契約が求められること、

◆1年未満の契約期間の定めも有効なことなどです。

また、定期借家契約の期限が来たら必ず出ていかなければならないかというと、貸主と借主がともに合意すれば「再契約」という方法で住み続けることができます。

借主からの中途解約については、普通借家でも定期借家でも、契約時に「特約」で条件を定めるのが一般的です。

ただし、定期借家契約で特約がない場合は、借主に正当な事由があれば解約の申し入れができる（床面積200m2未満の借家に限る）とされています。

つまりは、貸主の事情によって契約期限になったら契約を終了させることができる借家制度ということになります。

まず、貸主について。

賃貸経営をし続けるというわけではないが一定期間だけ賃貸に出したい方

家を売却したい売れるまでの間がしばらく借家にしたい方

このような状況の方には有効といえます。

また、シェアハウスで定期借家が活用される事例があるようです。

シェアハウスは共用部を共同で利用し、コミュニティを重視する住まいなので、ルールを守らないなど良好なコミュニテイづくりに悪影響を与える借主は貸主にとって悩みの種となりがちです。

ときには退去してほしい借主も現れることもあります。

しかし当初半年間の定期借家契約にすれば、そういった借主の契約を半年後に終了することができます。

このように、上手に定期借家を活用すれば、マイホームを活用したり、居住者間のトラブルを減らして良好な居住環境を維持したりすることができます。

借主の立場ではデメリットとして好きな期間住み続けることができないということが言えます。

でもその逆手をとって住む期間が決まっている人にとってはメリットもあります。

定期借家物件ではその分賃料が抑え目になる傾向があります。

また、敷金礼金についても交渉の余地があるといえます。

ひとくくりに言うと借主のメリットは賃料、敷金礼金が抑えられるということです。

ここでもう一度、定期借家契約のメリットを整理しておきましょう。

借主……良好な住環境が保たれる。悪質な入居者への抑止力になる
貸主……悪質な入居者の抑止力になる。万一、問題を起こした人への退去、明け渡し訴訟もスムーズになる
不動産会社…悪質な入居者の抑止力になる。トラブル・クレーム対応が減る

最大のポイントは、悪質な入居者に対して「ルールが守れないなら、再契約しません」といえる抑止力といえそうです。

もしルール違反があったとしても1回で「再契約しない」と伝えることはなく、何度か書面や口頭などで注意した上で、それでもどうしてもという場合に、契約満了の6カ月前に再契約しない旨の通知をするルールにすればいいでしょう。一方的に再契約しない旨をいきなり伝えないのがポイントです。

入居者からみれば、「自分が希望しても住み続けることができないかも……」いうのが最大の不安だが、こればかりは「ルールを守って暮らす」という当たり前を徹底していれば、大きな問題にはならなそう。