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民法改正に伴い定められた敷金のルールについて

賃貸について

皆さんが賃貸アパートや賃貸マンションに入居するとき、大家さんに敷金を支払いますが、敷金は何のための金銭でしょうか?
また、部屋を明け渡すとき敷金を返してもらえるのでしょうか?

これまで民法では敷金についての基本的なルールが定められていませんでしたがこの4月に新しい民法が施行され、敷金のルールが明確になりました。

そこで今回は、新しい敷金のルールについて解説します。

敷金とは

敷金という言葉は地域によってさまざまな呼び名があって全国で使われているわけではありません。

保証金、権利金など地域によってさまざまな呼び方があります。

呼び名だけではなく、その内容についても法律による定めがありませんでした。

「 いかなる名目によるかを問わず、賃借人が賃貸人に交付する金銭(ただし、賃料債務などを担保する目的で交付) 」

改正民法では、敷金の性質をこのように定めました。

敷金であっても保証金であっても、賃借人が賃料を支払わないときに賃料に充てるための金銭を敷金と呼ぶことにしたのです。

敷金の返還時期は?

先程申し上げた通り、入居者が賃料を払えないときの担保が敷金です。

賃借人が賃料を滞納したら、大家さんは敷金を滞納賃料に充てることができます。

ちなみに賃借人のほうから「いま払えないから敷金を充当して」とはいえません
。大家さんにとっても賃料は大事な収入源だからです。
賃借人は、入居中に敷金を返してほしいと請求する権利もありません。

では、アパートやマンションを退去すると、敷金は返してもらえるのでしょうか? 賃料などの未払債務を控除した残額があれば、敷金を返してもらえます。

例えば、20万円の敷金を入居時に支払っていた人が、5万円の家賃を滞納して退去するケースでは、その他の債務がなければ、15万円を返してもらえます。

ただし、返してもらえるのは賃貸借契約が終了して、大家さんに部屋を明け渡したときです
。契約は終了したにもかかわらず引っ越さずにいる場合は、敷金を返還してもらうことはできません。大家さんにしてみれば、敷金を返還してしまったら何ら担保がなくなってしまうからです。

これら敷金の返還範囲や返還時期については、実務上、いままでも判例を指針としていました。しかし、民法にはっきりした規定はなかったので、大家さんと賃借人でトラブルになるケースもあり、明文化されたのです。

原状回復義務についてのルール

また、民法の賃貸借契約に関する規定が改正されています。

例えば、原状回復義務についてのルールが民法に明記されました。
賃借人は賃貸借契約が終了したら、部屋を原状回復して(借りたときの状態に戻して)返還する必要があります。
大家さんに修繕などしてもらい修繕費を負担するケースがほとんどでしょう。

問題になるのが原状回復義務の範囲です。
多額の修繕費を請求されてびっくりした方もいるのではないでしょうか。
原状回復義務の範囲は、大家さんと入居者のトラブルのもととなっていました。

賃借人の義務に当たる例当たらない例

そこで改定された民法では原状回復に関する規定を設けましたので
賃借人の義務に当たらない例、当たる例を下記に記します。

~賃借人の義務に当たらない例~

通常損耗(賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年変化の場合
★家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
★テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
~賃借人の義務に当たる例~

通常損耗・経年変化に当たらない場合
★引っ越し作業で生じたひっかきキズ
★タバコのヤニ、臭い
★飼育ペットによる柱などのキズ・臭い

知識を備えよう

賃借人にとっても大家さんにとっても敷金など賃貸借契約のルールは、大切です。

日頃から知識を備えておきましょう。