賃貸物件の人数増加について｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

もし契約時に申告していた入居人数よりも増えてしまっていた時にまず確認したいことは、これからどのように対応していくかという方針についてです。

「賃料さえキチンと払ってくれるなら別にいい。」
「契約書に書いてあることに違反しているのだから、すぐにでも契約解除したい。」

など不動産オーナーによって判断が違う場合があります。

とは言っても、不動産管理会社としては、大家さん（不動産オーナー）が良いと言っているから放置するというのも得策ではない場合があります。

ファミリー用の賃貸物件で「出産による入居人数の増加」といった事例であれば特に問題はないかと思います。

しかし、ワンルームや1Kなどの単身物件で複数人が大家さんに黙って入居している場合は注意が必要です。

大家さんや賃貸管理会社に言えない事情があるから黙って入居させている可能性があるため、契約者の属性や与信に不安があるかもしれません。

また、ゴミ出しや入居マナーなどが悪い、同じ物件の入居者からのクレームという可能性もあるため、なんらかの措置を取ることが必要となる可能性があるためこういった違反者への対応については注意が必要です。

結論を言えば、入居人数が契約書の記載内容と違うからといって大家さんの方から一方的に契約の解除を行うことはできません。

「無断転貸」の場合と同様のことが言えます。

まずは、無断転貸についての条文（民法第612条）を見ていきましょう
民法第612条
•賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
•賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

今回の入居人数の増加は「転貸」している訳ではありませんが、第2項の第三者（契約者以外の入居者）に貸室を使用させているという状況に当て今回の入居人数の増加は「転貸」している訳ではありませんが、第2項の第三者（契約者以外の入居者）に貸室を使用させているという状況当てはまります。よって民法上は賃貸借契約の解除事由に該当すると考えられます。

しかし、一方で最高裁昭和28年9月25日判決に
「賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用・収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情のあるときは、賃貸人は本条２項により契約を解除することができない。」という判例があります。

これにより、無断転貸は契約の解除事由にあたりますが「背信行為と認めるに足らない特段の事情」がなければ契約を解除することはできないとされています。
そのため、入居人数についてを契約違反として賃貸借契約の解除は難しいと言わざるを得ません。

賃貸管理会社が現実的にとれる対応方法としては、以下のような方法が考えられます。

•こつこつと契約違反について説明し入居に納得してもらい退去してもらう
•定期借家契約に変更して、更新はせず、退去してもらう

このように一旦契約を締結してから大家さんの方から賃貸借契約を解除するのは非常に困難なこととなっています。

そのため、できるだけ入居審査の際にしっかりと与信のチェックやテナント属性についてチェックし、きちんと契約内容を遵守する入居者を入居させていくことが必要となってくると考えられます。