親の所有する土地を子が活用する注意点｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

土地の所有者と建物の所有者が違う際は建物の所有者は土地を借りることになります。
借地をする際に、権利金等の一時金を支払う慣行のある地域において、一時金を支払わずに借地をすると一時金の支払いを免除されたという利益が生じますので「権利金等相当額の贈与」の問題が生じます。
ただし、権利金等を支払わずに個人間で借地をする場合、次のいずれかによれば「権利金等相当額の贈与」の問題は生じません。

①借地人が、相当の地代を支払う。

②借地人が、土地を使用貸借する。
（注）相当の地代は、次のいずれかの金額×6％（年間）の地代をいう。

a.通常の取引価額

b.公示価格・基準地価格から合理的に算定した価額

c.相続税評価額（自用地評価額）

d.相続税評価額の過去3年間の平均額

しかし、相当の地代はかなり高額な地代となります。

親子間では土地の使用貸借が通常になります。

使用貸借では、一時金の授受はなく、地代もゼロか土地の固定資産税・都市計画税までとなります。

使用貸借では借地権は生じないので、親が亡くなったときの相続税評価は、貸宅地（底地）ではなく自用地評価額となります。

この場合土地の使用に当たっては贈与税がない代わりに相続時は家族以外の第三者に土地を貸す評価はなされないという事になるわけですね。

　アパートの所有者が子であれば、当然、家賃収入はすべて子のものとなり、不動産所得として申告することになります。
不動産所得の必要経費としては、建物の減価償却費、修繕費、建物の固定資産税・都市計画税、火災保険料等があります。

子が「同一生計」の親に支払った地代は、不動産所得の計算上、必要経費になりません。使用貸借とはいえ、子が親に地代を払ったとしても、必要経費にならないのですね。

その代わり、親が支払った土地の固定資産税・都市計画税は、子の不動産所得の計算上、必要経費となります。

また、親が受け取った地代は申告の対象にはなりません。
つまり、地代の授受はなかったものとされ、アパートの敷地に対する固定資産税等は必要経費となるわけです。
したがって、固定資産税等と同額を地代として支払っているときは、その金額を必要経費としてかまわないことになります。
この様な取り扱いは、所得税額を減少させるため、故意に親族間の地代のやり取りが行われるのを防ぐためにあります。

もし子供側が法人を設立していたとしたらどうなるでしょうか。

使用貸借の取扱いは、個人間の土地の貸借での取扱いなので、法人側にはこの適用はありません。

例えば、借地人が法人の場合、相当の地代を支払わなければ「受贈益」が認定されます。

ただし、現実的には、法人の処理を考えた場合、同額が「地代家賃」として計上されるので、結果的に課税は受けません（地代家賃／受贈益）。

また、「土地の無償返還の届出」を出していれば、結果的に個人間の使用貸借と同様に「課税関係」は生じないと思われます。