善管注意義務とは何？その意味を解説します｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

取引上において一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと。

すべての取引においてこの注意義務が要求されるものではなく、この注意義務が要求される取引の種類は限られています。

賃貸住宅の契約書、重要事項説明書に記されていて契約時に必ず出てくる文言です。

賃貸住宅を借りるに当たって善管注意義務違反に当たるか当たらないかの例を挙げますと、「マンション自体の設計のせいで結露が発生し、それによって出来てしまったカビ」はセーフです。

しかし、「結露やカビに気づいているのに放置してよりひどくなった」もしそのような場合があれば善管注意義務を怠ったとして借主の負担となります。

この場合、借主は悪意があって部屋を汚したわけではありませんが、部屋を大切に扱うということをしなかったという点で善管注意義務を守っていないことになります。

退去時に多く判明するのが普段見えないところのカビや家具によってつけられた傷などです。

このような場合善管注意義務に反するという事になります。

違反した場合、原状回復費用としてクリーニング代や修理代が敷金から差し引かれることに。

「構造上の問題で発生した結露とカビ」の例では『結露はマンションの構造上の問題だから、こちらは無関係だ』と思われるかもしれませんが、以下の点で借主は注意する義務を怠った、と考えられます。

・結露が発生したらこまめに拭き取っておくことでカビは発生しにくくなる

・発生してしまったカビも適切に処理することで増え過ぎたり、壁に染みついて取れなくなることは防げるはず

つまり「一般常識の範囲内で対処をすれば防げたはずのことをしなかった」場合に、善管注意義務違反とみなされ、大家さんに対し原状回復の費用を支払う必要が出てきます。

もし、請求金額が敷金よりも多い場合は追加で請求されることとなります。

善管注意義務となる例はボーダーラインを設定するのが難しく、物件や大家さんによっても考え方が違います。

ただ、基本的には「借りた部屋を、自分のものと思って自分のものと同等、またはそれ以上に丁寧に大切に扱ってくださいね」といったことになります。

「わざとじゃないから」と言って汚れや不具合を放置した結果、さらに部屋の状態を悪くしてしまったということであれば、善管注意義務違反になります。

善管注意義務違反として考えられるものには以下のようなものがあります。

・エアコンからの水漏れを放置し、壁や床が腐食したりシミが出来たりした。

・たばこのヤニが壁に染みついてしまった。

・風呂の水を出しっぱなしにして水漏れを起こした。

・鍋を火にかけているのを忘れて壁を焦がした。

・トイレや風呂に流してはいけないものを流し詰まらせた。

・たばこを床に落としてクッションフロアシートや畳を焦がした。

いずれも、普段から手入れに気を付けたり、生活する上で気を付けておけば防げると考えられる内容ばかりです。

あくまでも「一般的に求められる内容」なので、専門的な知識がないと対応できないような事例は除外されます。

ただ、冒頭でもお話しましたが、個別のケースに対する細かな規約があるわけではないので、大家さんや築年数次第で対象範囲が変わってきます。

状態は同じでも善管注意義務違反として原状回復を求められる場合と「少しの汚れだからクリーニングのついでに直しますよ」と、特に違反として扱われないこともあり得ます。

普段から掃除をこまめに行い、退去時の検査も掃除をきちんとしてお返しするなどして「部屋を大切に使っていた」と感じてもらえるとよいでしょう。

また、普段から部屋の様子で異変を感じたら大家さんか管理会社に連絡をしましょう。

例えば、トイレのタンクにつながる給水管がゆるんでいて、水漏れが起きていた場合。

管理会社に連絡し、すぐに対処してもらえれば修理は数千円で済みますが、それを放置して階下に水漏れしたり、床を腐らせてしまったら、数千円では済みません。

一方、きちんと連絡したのに対応してもらえず、結果、部屋の汚損につながったときは、善管注意義務違反にはなりません。

もし、入居時から汚れが付いていた場合には、入居立会い時に写真を撮って当時の日付けを残しておきましょう。退去時に原状回復に関する話し合いもスムーズに進みます。

善管注意義務とは、「社会一般に求められる程度の注意は払って、大切に家の管理をしてください」と借主に求めることです。

借主の不注意や過失によるものだと考えられるものは善管注意義務違反に問われます。

善管注意義務違反の場合、原状回復費用として敷金から差し引かれて請求されます。敷金で補いきれない場合はさらに支払いを求められる可能性もあります。

善管注意義務違反にならないためには、普段から部屋を大切に扱い、汚さないようにするのが一番です。少しでも異変を感じたら、すぐに管理会社や大家さんに連絡するようにしましょう。原状回復の話し合いをスムーズにするために、入居時の状態がわかる写真を残しておくのもおすすめです。