不動産を売却した時に掛かる譲渡所得について｜堺市で不動産売買、マンション管理ならセンチュリー21エーワンホームにお任せください。

相続した不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税が課されます。

不動産の譲渡所得は、分離課税となっており、給与所得などとは別に計算されます。その税率は所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点において所有期間が
５年以下の場合
短期譲渡所得として39.63%(うち所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
5年超の場合
20.315%(うち所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)となります。

不動産の譲渡所得税は以下の計算式で求めることができます。

課税譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

税額=課税譲渡所得×税率

例えば、所有期間8年、売却価格8,000万円、取得費3,000万円、譲渡費用200万円の不動産に対して、居住用住宅の3,000万円特別控除の適用を受ける場合、以下の通り計算できます。

7,000万円(売却価格)-2,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)-3,000万円(特別控除)＝1800万円

1,800万円(課税譲渡所得)×20.315%(長期譲渡所得)=365.67万円

取得費とは？

売却した不動産を購入した時に要した費用のことで、建物売買価格から減価償却費を差し引き、仲介手数料や登記費用などの各種経費を計上することができます。

減価償却費は木造や鉄骨造、RC造など構造ごとに償却率が定められており、毎年減価償却費を計上しますが、売却時にはその償却した額を売買価格から差し引いて計算します。

なお、減価償却費は建物だけに適用されるため、土地と建物の按分が分かっている必要があります。
契約書でその按分が確認できれば良いですが、できない場合は消費税の額から、それもできない時は標準的建設費から建物の価格を求めます。

取得費が不明の場合例えば売買契約書の紛失、または相続した不動産で取得価格が不明の場合は売却価格の5%を概算費用として計上できます。

この場合取得費が5%だとかなりの額の譲渡所得税を支払わないといけないケースも少なくありません。できる限り書類を用意するようにしましょう。

譲渡費用とは？

不動産を売却するのに要した費用のことで、仲介手数料や測量費、立退料、解体費用などを計上することができます。

一定の条件を満たすと課税価格から控除できるものです。

・3,000万円特別控除

売却した不動産が居住用財産(マイホーム)であった場合に適用を受けられる制度で所有期間の長短に関係なく課税譲渡所得から3,000万円控除することができます。

住宅ローン控除との重複適用ができないため、マイホームを売却して新たにマイホームを買い替える場合はどちらの適用を受ける方が得かを計算して判断する必要があります。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

①現在主として居住している自宅を売却する時

②居住用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した時

③建物を取壊した場合は、上記②の範囲内で建物を取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結されている時

④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却した時

なお、以下で解説する居住用不動産(マイホーム)であることを条件とする特例のマイホームの定義は全て同じ条件を満たす必要があります。

・10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、売却した不動産がマイホームで、かつ所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超であった場合に適用を受けられる特例です。
10年超所有軽減税率の特例の適用を受けることで、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分について**14.21%(うち所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)**とすることができます。
10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と重複して適用を受けることができます。

・特例居住用財産の買い替え特例

特定の居住用財産(マイホーム)を売って、代わりに新しくマイホームを購入した時に、買い替え代金に充当した額について課税が繰り延べられる制度です。
この制度は、繰り延べられた分については、売却時点では税金を納める必要はありませんが、次に売却する時には繰り延べられた分も負担する必要があります。
3,000万円特別控除や軽減税率、住宅ローン控除との重複適用はできません

・居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の要件を満たす居住用財産(マイホーム)を売却して、新しく居住用財産に買い替える時、売却したことで譲渡損失が出たら、その分を他の所得と損益通算できる制度です。

損益通算してもなおマイナスが残る場合は、翌年以降3年にわたり繰越控除することができます。

本特例を受けるためには、不動産を売却した年の1月1日時点において所有期間が5年超である必要があります。

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

一定の要件を満たす居住用財産(マイホーム)を売却し、住宅ローンの残高を下回る価格で売却し、譲渡損失が生じた場合に損益通算できる制度です。
損益通算してもなおマイナスが残る場合は、翌年以降3年にわたり繰越控除できます。

なお、本特例は新しく居住用財産を買い替えなくても適用を受けることができます。

・相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続した不動産を一定期間内に売却した場合に、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算して良いという制度です。

取得費加算を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

①相続または遺贈によって財産を取得

②相続税が課税されている

③相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している

取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で決められます。

取得費加算額=相続税額×売却不動産の課税価格÷相続した財産の合計額

相続税の申告期限から3年以内に売却しないといけませんが、この特例の適用を受ければ取得費が増えることで譲渡所得税の計算上、課税譲渡所得を抑えることができ、納税額を少なくすることができます。

・被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例

相続した不動産が空き家となっていたような場合には、被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例の適用を受けることができます。
本特例の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

・昭和56年3月31日以前に建築された家屋

・相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に居住していないこと

・平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡しているもの

・相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの

・譲渡の対価の額が1億円以下のもの

この特例の適用を受ければ、課税譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

売却した不動産の申告は確定申告する必要があります。

令和３年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告の相談及び申告書の受付は、 令和４年２⽉16日（水）から同年３⽉15日（火）まで です。

使える制度を活用して税額を抑えましょう。